近日，一种声称“购房新政策，低门槛圆住房梦”的房屋以“以租代购”模式在各个短视频平台走红，成为房产交易领域的热门话题，该模式称，买房不需要付首付，仅需月供就能住自己的房子.吸引了不少购房人的目光。
目前，太原房地产利好政策不断推出，首付比例、房贷利率一降再降，购房门槛已经处于低位，但“以租代购”的模式却为购房者描绘了一条堪称“无压力”置业捷径。这种模式是真是假？太原新房市场有无这种案例？这样的购房方式会有哪些潜在风险？记者进行了调查了解。
1 房产类短视频 热炒购房新模式
“别再傻傻租房啦，直接月供住自己的房子！”“太原六城区，70年大产权房！”“太原开启购房新政策，用租房的钱买房！”近日，这种主打“免首付、仅月供”的“以租代购”购房模式在多个短视频平台持续发酵，该模式承诺购房者无需支付高额首付，仅通过长期租赁并按月支付“月供”，数年后即可获得完整产权，实现“租房变买房”的转换。
为了验证内容的真实性，记者在多个短视频平台搜索关键字“以租代购”，找到了多条近期发送的太原本地相关推送。这些视频普遍采用醒目标题，配以激昂背景音乐和楼盘实景或效果图，核心信息高度雷同：封面醒目大字强调“最新政策”、“70年产权”、“六城区房源”，配以节奏明快的音乐和看似真实的楼盘画面，极力宣传比传统购房的门槛更低，营造出不容错过的购房利好政策氛围。与此同时，部分视频还标注“名额有限”、“政策窗口期短”，制造紧迫感。视频后半段往往宣称购房者无需一次性支付动辄数十万的首付款，仅需签订一份长期租赁合同，按月支付等同于“月供”的租金，持续5年、10年或更长时间后，即可将租赁房屋的产权“转换”到自己名下，实现“租房”到“有房”的华丽转身。视频评论区，可见大量用户留言询问，“具体怎么操作？”“是哪个楼盘？”“真的不要首付吗？”面对这些询问，发布该内容的账号常见操作是引导用户“点击主页查看联系方式”或直接“私信获取详细资料”，部分账号甚至在视频简介或评论区直接留下微信号或电话号码。
为了解真相，记者以购房者身份联系了多个发布该内容的账号。一位账号后台联系人在私信中热情介绍了销售流程，客户可以先看房，选定房源之后会审核一些资料，办理成功后每月还月供即可。当记者追问该“政策”的具体文件依据、合作银行名称或具体参与的开发商时，对方往往语焉不详，仅以“6月新政策”搪塞，并表示没有关注无法再次回复，强调需尽快锁定“优惠名额”和“特价房源”。还有部分账号的后台联系人表示，视频中的“以租代购”的模式实际上是“零首付购房”，贷款之后就会办理房产过户，之后的月租金相当于还贷款。
2 我省一新项目推出“以租代购”
目前来看，房产交易“以租代购”是否真实可信，仅凭平台上的推广内容，尚无法获得确凿答案，但其引发的关注和咨询热潮已经清晰可见。值得一提的是，在咨询过程中，所有回复的后台联系人均表示房源为六城区内的二手房，那么，市场上有新房参与“以租代购”的活动吗？
记者注意到，不久前，运城市某项目宣布开启“以租代购”的活动。根据其官方微信号公布的内容，该项目在原有“购房保价协议”基础上，进一步推出“先租后买”政策，允许购房者以租赁方式入住，租期内租金可部分抵扣房款，租期满后可根据个人需求选择购买或退租。记者查询发现，享受这一政策有一定的限制，根据项目公布的方案，“先租后买”模式适用于项目内指定房源，凡在2025年5月1日前租赁该项目特定房源的租户，可享受1-3年租期内租金100%抵房款，租期满后可自由选择续租、购房或结束租赁等政策。此外，租户享有优先购买权，若期间房价上涨，仍以初始约定价格成交；若房价下跌，则按“保价协议”执行差价补偿。
事实上，房企开展“以租代购”活动是有相应政策支持的。2016年，山西省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，其中明确提出，鼓励房地产开发企业创新销售模式，允许消费者先租后买商品住房，支付的租金可抵扣房款。“从房地产市场看，这种销售方式其实以前就有，‘以租代购’过去被称作‘赁房’‘典房’，持有方为了快速回笼资金，将房子以一定的价格先出租，约定时间到期后，可以租金抵扣一定比例的房款出售，或者退租。”业内人士介绍，目前，太原市场上并没有房企推出“以租代购”的活动，市面上进行这种交易的多是二手房。
对于购房人而言，这种方式确实有一定的吸引力。一方面，它进一步降低了购房门槛，在没有首付之后，购房人只需支付相对较低的“租金”即可获得房子的使用权，并拥有未来购买的选择权。这对于资金实力有限但又希望买房的个人来说，是一个难得的机会。另一方面，购房人可以通过租赁期内对房子周边配套设施、生活环境等进行观察，进一步评估房源的购买价值，如果在租赁期内发现问题，承租人可以选择放弃购买，避免了因错误决策带来的重大经济损失。
3 灵活便捷 但长周期暗藏风险
从操作流程来看，“以租代购”的模式确实为房产交易双方提供了更多的灵活性和机会，然而，其背后却隐藏着诸多风险需要警惕。业内人士介绍，这种模式的正常运行，需要买卖双方有一定的信任基础，特别是在二手房市场，双方的信誉度直接决定了后续是否会出现各种纠纷。
“在房地产交易中，网签是交易的重要步骤，买卖双方在签订购房合同后，需要到房产管理部门进行备案，并将交易信息公布在网上。”业内人士表示，这个过程可以让房地产交易更加透明化，防止“一房多卖”的情况发生。但在“以租代购”这一模式下，租房期限结束且租房者付清所有房款以后，才会开始办理相关的过户手续，这一过程少则3-5年，多则10年以上，其间存在诸多交易不确定性，涉及的合同关系也更为复杂。“比如在房地产市场风险方面，‘以租代购’就比传统交易方式风险更大。”业内人士举了一个例子，房地产市场变化，一套房子的价格是会出现波动的，特别是租期较长的情况，如果在租赁期内房价大幅下跌，购房人可能会选择放弃购买，对开发商和二手房房东来说，要面临房屋滞销风险。相反如果房价大幅上涨，是否又能严格地按照以前的合同约定以较低的约定价格成交房产，买方不得而知。毕竟对于开发商或房东来说，会损失一定的房价增值收益。“房屋的租赁与买卖本身是有明显差异的，二者所涉及的各项权利与责任也全然不同，这种不确定性给购房者带来了很大的法律风险。”例如，对于租金抵扣房款的具体方式、购房期限的界定、违约责任等关键条款，如果约定模糊，双方可能在执行过程中产生分歧。
此外，在租赁期内，房产的产权仍归开发商或原业主所有。如果开发商或原业主因债务纠纷等原因导致房产被抵押、查封，租户的权益将受到严重威胁。即使租户已经按照合同约定支付了部分租金，但由于产权存在瑕疵，可能无法顺利实现购房目的，甚至可能面临租金损失、钱房两空的困境。
4 二手房买卖 警惕借机引流套路
业内人士表示，从运城市某项目推出的“以租代购”活动来看，有一定的可行性，但不被购房者广泛认可。这一方式的兴起与当下楼市成交平淡有很大关系，是房企提升销售、去库存的手段之一，未来大范围推广的可能性不大。
“虽然我省出台的相关政策提及到‘以租代购’，但政策目的是为了加快培育和发展住房租赁市场。”业内人士认为，政策的提出具有一定的时代背景。2015年的中央经济工作会议指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产 库 存 。2016年，楼市开始升温，太原去库存在放大招，当年1月放宽公积金贷款政策；6月12日，山西出招鼓励房地产企业降房价，带头落实者将给予奖励；6月14日，太原市全面放开落户限制；8月15日，太原市灵活就业人员可自主缴存公积金；9月30日，太原城区范围内实施不动产统一登记；10月31日，太原市政府办公厅出台16条政策措施，继续加大去库存力度……大批宽松利好政策的推动下，2016年的太原楼市在去库存方面均达到了显著的成效。“在当时，‘以租代购’是鼓励房企增加一种新的销售模式，为当时楼市去库存提供更多的方式。”业内人士表示，当前，市场环境已经发生了翻天覆地的变化，以太原为例，今年上市的全新楼盘屈指可数，很多顺销楼盘货量有限，房企并没有开展“以租代购”的必要。
而此次“以租代购”在太原二手房市场大范围出现，与太原二手房挂牌量不断增多有很大的关系。根据58安居客研究院发布的《2025年4月百城二手房市场月报》，2025年4月，百城二手房挂牌量同比去年增长18.6%，其中，太原同比增长31.1%。此外，太原二手房市场呈现出明显的分化特征，优势不足的房源不得不“以价换量”，部分稀缺优质房源价格逆势上涨。在此背景下，对于深陷“卖不动、租不掉”窘境的老破小业主，“以租代购”的模式吸引力显著，相比长期空置或低价难售，能快速锁定长期租客，并保留未来售出可能，合同中约定的未来购房价，为业主提供一定价格托底保障，规避“老破小”进一步跌价风险。
业内人士表示，“以租代购”是买卖双方博弈的产物，为很多价值不高的“老破小”提供了一条新的销售路径，但其能否成为可持续模式，不仅取决于买卖双方风险管控能力，更需配套合同范本、资金监管及纠纷调解机制的同步完善。值得一提的是，从目前网上热传的视频来看，不少都是借“以租代购”之名的引流套路，其背后是低首付、甚至零首付的二手房销售，通过发布虚假的交易方式吸引消费者联系，对于此类信息购房人要仔细分辨，在发生任何交易之前可以在官网查看核实房地产经纪机构、房屋信息和从业人员信息，在签订正式合同前不要支付任何费用，避免陷入以看房费、信息费、锁房费等名义收费的骗局。
来源：山西晚报
